El día 24 de abril de 2019 se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley Nº 30933, mediante la cual se establece y regula el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial.
Pueden acogerse a este procedimiento especial el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente a este procedimiento. La ley no comprende la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.
El procedimiento debe ser iniciado ante el Notario Público dentro de la provincia en la que se ubica el inmueble arrendado, quien constatará las causales de desalojo (vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento o incumplimiento del pago de la renta convenida); de ser el caso, el procedimiento proseguirá ante el Juez de Paz Letrado del distrito en el que se ubica el inmueble arrendado, quien ordenará y ejecutará el lanzamiento del arrendatario.
Para acogerse a este procedimiento: 1) El inmueble debe estar individualizado de manera inequívoca, consignándose las referencias precisas de su ubicación; 2) El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por Decreto Legislativo 1177, o en Escritura Pública (sea que su destino sea vivienda, comercio, industria u otros fines); 3) Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.
Además, el contrato de arrendamiento debe contener: 1) Una cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del inmueble por causal de vencimiento del plazo de contrato o por su resolución debido a falta de pago de la renta; 2) Una cláusula de sometimiento expreso al procedimiento especial y a la respectiva competencia para que el Notario Público constate las causales antedichas y que el Juez de Paz Letrado ordene y ejecute el desalojo; 3) La indicación del número, tipo y moneda de la cuenta bancaria o de una Cooperativa de Ahorro y Crédito supervisada por la SBS, donde se abonará la renta de arrendamiento.
Para proceder al desalojo, el Notario Público verificará el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad y legales de la solicitud, así como el contenido del contrato de arrendamiento. Luego comunicará al arrendatario para que, dentro de cinco (5) días hábiles de notificado, acredite que el contrato está vigente o que se halla al día en el pago de la renta (mostrando la constancia de transferencia o depósito en la cuenta respectiva). También se admite que el arrendatario oponga el incumplimiento de las formalidades establecidas en la presente ley.
Si el arrendatario no desvirtúa la procedencia de la solicitud, el Notario Público extiende un Acta no contenciosa dejando constancia de la causal de desalojo y declarando su procedencia; esta Acta constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del arrendatario del inmueble, lo que se hará a través del Juez de Paz Letrado competente, en cuanto este reciba la copia legalizada del expediente notarial y la solicitud del interesado, disponiéndose - dentro del tercer día hábil de recibido - el lanzamiento del arrendatario o de quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. Cualquier apelación no suspende el lanzamiento. La Policía Nacional del Perú (PNP), en el plazo de dos (2) días hábiles de notificado, prestará la asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados por el Juez.
Finalmente, se podrá solicitar ante el mismo Juez de Paz Letrado el pago de costas (tasas) y costos (honorarios de abogados) del proceso, así como el pago de los servicios notariales incurridos.
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