Como hemos informado, se publicó en el Diario Oficial El Peruano el día 24 de abril de 2019, la Ley N° 30933 - Ley que regula el Procedimiento Especial de Desalojo con intervención Notarial (en adelante, la “Ley”). Así, se ha establecido y regulado un Procedimiento Especial de Desalojo mediante la intervención de un Notario (para la constatación de las causales de Desalojo) y un Juez de Paz Letrado (para ordenar y ejecutar el lanzamiento), al que pueden acogerse el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente a este procedimiento.
Antes de esta nueva regulación, en nuestro país podía solicitarse la restitución de un inmueble dado en arrendamiento, a través de las siguientes modalidades de Desalojo:
- Desalojo por Vencimiento de Contrato, que es seguido a través de un Proceso Sumarísimo con intervención de un Juez de Paz Letrado o Juez Especializado, dependiendo de la cuantía del arrendamiento.
- Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo N° 1177 – Decreto Legislativo que establece el régimen de Promoción del Arrendamiento para vivienda. Este proceso es seguido también ante un Juez de Paz Letrado en un Proceso Especial.
- Desalojo por Ocupación Precaria, conforme a lo interpretado en el IV Pleno Casatorio Civil. Se trata también de un Proceso Sumarísimo con intervención de un Juez Especializado.
- Desalojo derivado de Contrato con Cláusula de Allanamiento Futuro, consistente en Proceso Especial regulado por el Artículo 594° del T.U.O. del Código Procesal Civil, que fue también materia de pronunciamiento en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017, donde se han aclarado algunas dudas respecto a su tramitación, estableciéndose la no exigencia de la Conciliación previa y se ha restringido la formulación de Excepciones y Defensas Previas. Interviene en este caso un Juez de Paz Letrado o Juez Especializado, dependiendo de la cuantía del arrendamiento, en un Proceso Especial.
Es así que, a partir de la fecha, existen en nuestro ordenamiento jurídico hasta cinco (05) modalidades de Desalojo a través del cual nuestros legisladores buscan garantizar mayor celeridad y seguridad para que todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble logre su objetivo, recuperando los bienes en posesión de inquilinos morosos o con contrato vencido. Sin duda alguna, todo intento por mejorar la situación actual en la que existen procesos judiciales en los que arrendadores deben pasar años litigando y con cuantiosos gastos realizados, puedan obtener la restitución solicitada, viene a ser muy positivo; no obstante, consideramos que existen aspectos jurídico-procesales que deben ser aún mejorados, como explicaremos más adelante.
Nos encontramos ante un proceso en el que se ha regulado la intervención notarial en el Proceso de Desalojo, aunque se precisa que será el Juez de Paz Letrado y no el Notario, quien disponga el lanzamiento de los inquilinos morosos; esta es una particularidad a tomar en cuenta además de los otros presupuestos considerados en la Ley y que trataremos brevemente a continuación, siguiendo las pautas de la Ley.
A. REQUISITOS Y CONDICIONES.
El procedimiento debe ser iniciado ante Notario Público, dentro de la provincia en la que se ubica el inmueble arrendado. El Notario constatará las causales de Desalojo (vencimiento del plazo del Contrato de Arrendamiento o incumplimiento del pago de la renta convenida).
Para acogerse a este procedimiento se deberán cumplir los siguientes requisitos de procedibilidad: 1) El inmueble debe estar individualizado de manera inequívoca, consignándose las referencias precisas de su ubicación; 2) El Contrato de Arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o en Escritura Pública; y, 3) Las modificaciones o adendas al Contrato de Arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.
Además, el Contrato de Arrendamiento debe contener: 1) Una cláusula de Allanamiento Futuro para la restitución del inmueble por causal de vencimiento del plazo de contrato o por su resolución debido a falta de pago de la renta; 2) Una cláusula de sometimiento expreso al procedimiento especial y a la respectiva competencia para que el Notario Público constate las causales antedichas y que el Juez de Paz Letrado ordene y ejecute el Desalojo; y, 3) La indicación del número, tipo y moneda de la cuenta bancaria o de una Cooperativa de Ahorro y Crédito supervisada por la SBS, donde se abonará la renta de arrendamiento.
B. EL PROCEDIMIENTO ANTE EL NOTARIO.
Para proceder al Desalojo, el Notario Público verificará el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad y legales de la solicitud, así como el contenido del Contrato de Arrendamiento. Luego, comunicará al arrendatario para que, dentro de cinco (05) días hábiles de notificado, acredite que el contrato está vigente o que se encuentra al día en el pago de la renta (mostrando la constancia de transferencia o depósito en la cuenta respectiva), admitiéndose también que el arrendatario oponga el incumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley; es decir, se trata de dos (02) causales claramente objetivas y otra de evaluación sólo sobre la base de una simple constatación de la documentación presentada.
Si el arrendatario no desvirtúa la procedencia de la solicitud, el Notario Público extiende un Acta No Contenciosa dejando constancia de la causal de Desalojo y declarando su procedencia. El Acta constituye Título Ejecutivo para proceder sin más trámite al lanzamiento del arrendatario del inmueble, lo que se hará a través del Juez de Paz Letrado competente, en cuanto éste reciba la copia legalizada del Expediente Notarial y la Solicitud del interesado.
C. EL PROCEDIMIENTO A NIVEL JUDICIAL.
La Ley establece que, culminada la Etapa Notarial, el interesado podrá formular Solicitud de Lanzamiento dirigida al Juez de Paz Letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el Notario conjuntamente con la copia legalizada del Expediente Notarial.
Recibida la Solicitud de Lanzamiento por el Juez de Paz Letrado, éste deberá disponer dentro del tercer día hábil de recibida, el lanzamiento del arrendatario o de quien se encuentre en el inmueble, ordenando también el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble.
Cualquier Apelación no suspende el lanzamiento; por lo que, se deberá disponer la notificación a la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (02) días hábiles, preste la asistencia y garantía para la ejecución del Desalojo en la forma y plazo indicados por el Juez. Finalmente, ante el mismo Juez de Paz Letrado se podrá solicitar el pago de costas (tasas) y costos (honorarios de abogados) del proceso, así como el pago de los servicios notariales incurridos.
D. CONCLUSIONES.
Una revisión y análisis general de la Ley, nos permite resaltar como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- Busca formalizar la circulación del dinero involucrado en el arrendamiento, pues exige que el pago de la renta convenida se realice por medio de una entidad bancaria.
- No existe ninguna causal considerada para la suspensión del lanzamiento, siendo esta una gran fortaleza de la Ley que podría hacer que funcione y logre su objetivo de agilizar los plazos para lograr el efectivo Desalojo, pues aun cuando no se ha restringido la impugnación, es claro que estando el arrendatario fuera del predio, sabemos que ello ocurrirá sólo en la insignificante minoría de casos.
- Se trata totalmente de un Desalojo Judicial donde la base es un Acta Notarial derivada de la constatación de las causales de Desalojo que será materia de ejecución. Es así que, no debemos hablar de un “Desalojo Notarial”, pues la actuación notarial parte de una etapa previa anterior al verdadero Proceso de Desalojo a cargo de un Juez de Paz Letrado. El símil innegable es el Protesto de un Título Valor ante el Notario para hacer posible la acción cambiaria ejecutiva en los Títulos Valores sujetos a dicha formalidad.
Por lo expuesto, siendo claros los beneficios del nuevo Proceso de Desalojo al amparo de la Ley, es claro que existen aspectos por mejorar, pero confiamos que irán siendo resueltos en la práctica y existirán mecanismos como los Plenos Jurisdiccionales que permitirán una óptima aplicación, por lo que, la Ley resulta ser bastante positiva.
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